Immobilienmarkt Deutschland 2019/2020: Top-Standorte bleiben attraktiv

Der Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland hält an. Die eingetrübten Konjunkturaussichten zeigen bisher kaum Auswirkungen. Vielmehr beeinflussen andere Faktoren die Segmente Büro, Wohnen und Einzelhandel. Am Büroimmobilienmarkt führt eine hohe Nachfrage bei einem knappen Flächenangebot zu anhaltenden Mietsteigerungen. In der Assetklasse Wohnen verlangsamen zunehmende Fertigstellungszahlen die Preisdynamik. Der Einzelhandel an den Top-Standorten kann sich dem Trend rückläufiger Spitzenmieten voraussichtlich bis Ende 2020 widersetzen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DZ HYP zur Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte an den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

„Die Nachfrage nach Büro- und Wohnflächen ist in den Metropolen anhaltend hoch. Deshalb sind die steigenden Neubauaktivitäten erfreulich und werden die Märkte punktuell entspannen. Gleichzeitig lässt sich die entstandene Bedarfslücke nicht kurzfristig schließen. Wir beobachten also anhaltende Mietsteigerungen – wenn auch mit nachlassender Dynamik“, erläutert Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP und ergänzt mit Blick auf die Investoren: „Der Renditeabstand hat sich für Investoren zugunsten von Gewerbeimmobilien entwickelt. Die Assetklasse bleibt im Fokus der Anleger und gewinnt gegenüber Anleihen weiter an Attraktivität.“


Große Büroflächen kurzfristig kaum noch verfügbar

Ein über Jahre anhaltendes Beschäftigungswachstum führte auf dem Büroimmobilienmarkt zu einer steigenden Nachfrage, die das Angebot zuletzt spürbar übertraf. In der Folge sanken die Leerstände in den Metropolen von über 10 Prozent im Jahr 2010 auf durchschnittlich rund 3 Prozent zur Jahresmitte 2019. Aktuell entfallen von den rund 2,5 Millionen Quadratmetern nicht vermieteter Büroflächen fast die Hälfte auf Düsseldorf und Frankfurt. Beide Städte verfügen mit Leerstandsquoten von knapp 7 Prozent noch über ein vergleichsweise gutes Flächenangebot im Bestand. Hingegen ist die Rate in Berlin, Köln, München und Stuttgart bereits auf rund 2 Prozent zurückgegangen. Damit sind in Berlin etwa 300.000 Quadratmeter, in den anderen drei Städten jeweils weniger als 200.000 Quadratmeter Fläche unvermietet.

Angesichts des knappen Angebots betrifft ein spürbarer Teil der abgeschlossenen Mietverträge Neubauprojekte. Unternehmen können diese Büros erst nach Fertigstellung mit entsprechender Wartezeit beziehen. Kurzfristig sind größere, zusammenhängende Flächen praktisch nicht mehr verfügbar. Eine zunehmende Zahl von Firmen weicht deshalb auf Coworking-Arbeitsplätze aus. Das Segment flexibel vermieteter Büroarbeitsplätze wächst weiter kräftig, die insgesamt angebotene Fläche ist gleichwohl überschaubar.

Die Spitzenmieten an den Top-Standorten sind seit 2010 um durchschnittlich knapp 40 Prozent gestiegen. Das Ausmaß des Mietwachstums lässt sich zu einem großen Teil dem dynamischen Berliner Markt zuordnen. Hier legte die Spitzenmiete im Vergleichszeitraum um 80 Prozent zu. Köln verzeichnete mit 20 Prozent das geringste Wachstum. Für die kommenden Monate zeichnen sich leichte Veränderungen im Marktgeschehen ab. Das Flächenangebot weitet sich im laufenden und vor allem im kommenden Jahr aus. Damit dürften die Leerstandsquoten ihre Tiefststände erreicht haben. Die Nachfrage wird sich voraussichtlich der konjunkturellen Abkühlung anpassen. Daher ist mit einer nachlassenden Mietdynamik bis Ende 2020 zu rechnen.

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